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宁波房价走势2017_2017年房价走势

来源:分享 时间:2019-07-18 点击:

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今天和大家谈一谈房价的几个逻辑,这是城市君最近的一些简单思考,或许我们能从中窥视一些2017年全国房价的走势。下是五度学习网www.wudu001.com分享的2017年房价。供大家参考!

  2017年房价走势

  一、交易层面的逻辑

  作为可交易的商品,类比金融产品,房地产实际上有三层市场。一级市场是土地市场,即政府卖地环节。土地是房地产价格中的主要构成部分。一级半市场是新房市场,即开发商首次向客户出售住房这一环节。一级半市场价格包括从一级市场上竞拍土地的成本、贷款资金成本、开发和销售成本、税收成本和利润。二级市场是二手房的交易,类似于股票在交易所交易。二级市场价格理论上是市场竞价结果,但这个市场并不成熟。

  与金融商品市场上充斥着各种投资品、各路资金、各类投资者、供需繁荣的形势相比:

  第一,房地产的一级市场是一个高度垄断市场,政府掌握着土地定价的权力;

  第二,一级半市场的开发商很大程度上依托于政府控制的国有资金(银行贷款)和土地资源的供给;

  第三,二级市场是一个交易技术并不发达的市场,缺乏一个公开透明的交易场所(比如上海、深圳证券交易所),主要依赖链家之类的中介撮合交易。

  进一步而言,如果把房地产看作一支股票,那么这支股票就是政府、房地产和中介共同控盘的最大的一支庄股。政府可以通过控制土地供给的规模、节奏和价格,调控房地产的供需结构,并很大程度上决定新房价格。

  房地产商可类比投资银行,依托政府这个大东家,对土地进行包装,促成房地产的IPO,赚取IPO环节的利润。中介在二级市场促成交易,赚取佣金,而且出于自身利益,往往在交易中散播谣言、制造恐慌形势,制造房价上涨愿景,而我国人民一哄而上的羊群特点又非常明显,故而前文讲二手房市场很不成熟。

  股票的庄家玩的是割韭菜的游戏。政府坐房地产的庄则不同,需要一边放水养鱼一边打渔,不能涸泽而渔,不能让房价过快上涨而导致韭菜根都被刨掉。

  但是有一个清楚的事实:不论政府、开发商还是中介,在这个坐庄的游戏中,没有谁希望房地产价格下跌。因此,只要这个庄做的稳,房地产就没有大幅下跌的可能性,即便是在供给过剩、需要去库存的地区,也可以通过一定的“对倒”手段维持低交易量下的高价格。

  二、支撑房价的财富逻辑

  从购买力上来讲,购房资金无非三个来源:一是过去的积累,包括购房人及其父辈的财富积累;二是未来的收入,即通过金融的跨期功能,在当期花掉未来的钱,所谓住房贷款、所谓住房杠杆是也;三是国外资金的进入,所谓热钱是也。

  两个现象:第一,中国的储蓄率并不高;第二,中国人的贷款杠杆已经不低。

  这是两个看上去非常危险的信号,蕴含着房价下跌的逻辑起点。其一,储蓄率下降到比较低的水平,说明这茬韭菜已经割的差不多了。其二,杠杆比较高,说明已经预先收割了下一季的韭菜。

  实体经济不振的情况下,下一季韭菜要是长不起来,老百姓没钱还贷款了,高杠杆会不会导致中国式的次贷危机呢?此外,在人民币贬值这个大的预期下,钱流动的方向是由内而外,指望外资来托房地产的盘并不靠谱。

  在上面这个下跌逻辑下,再做一些乐观的思考。

  第一,考虑我国明显的阶层特性。改革开放初期直到上一届领导班子的第一个任期内,中国人的财富处于普遍上涨的阶段,但近10年来贫富差距扩大很快,财富快速向一线、二线城市和一部分优势人群集中。

  从这一波上涨集中在一线和部分二线城市来看,这一轮行情的参与者主体应该是富裕阶层(按:照任志强的说法,商品房是给富人盖的)。一方面,随着理财市场的发展,富人们财富的表现形式更加多元,因此储蓄率这个指标需要再综合其他数据来判断;另一方面,富人们的杠杆承受能力是不是相对更强一些?

  第二,考虑我国居民房地产金融的稳健性。

  其一,首付政策给杠杠加上了第一层限制;

  其二,审贷政策的有效性过滤掉了一部分还款能力不佳的客户,这里要感谢人民银行的征信系统;

  其三,银行按房地产评估价发放贷款,又一定程度上限制了杠杆比例。

  因此,除非房地产有很大幅度下跌,否则不会出现负资产;而即便出现过负资产的香港,购房人还是在老老实实还贷款。

  三、房价的货币逻辑

  在某上市地产公司做财务总监的同学认为房地产价格完全是货币现象。梳理一下,从货币角度看,房价存在两条逻辑线索:

  (一)货币量与房价。货币量取决于基础货币的供应量和货币乘数。2008年后,全球都是宽松的货币政策,我国的基础货币供给也在不断刷新纪录。一个市场上货币增长超过商品增长后,必然要带动商品价格上涨,房地产不涨,那么萝卜、白菜、猪肉就得涨。如果生活必需品出现大幅上涨,也就是出现恶性通货膨胀,那么社会稳定就会出问题,这一点任何政权都不会掉以轻心。

  因此,政府希望把天量货币引导到实体经济里,通过经济体量的增长吸收这些货币,但事与愿违,过剩产能的消化和经济转型都非常之艰难,实体经济反而出现了“流动性陷阱”。进而,钱只有往资产端走,要么是股票等金融产品,要么是房地产。从这个逻辑来看,房地产吸收了货币,限制了货币乘数,成了对冲宽松货币政策风险的重要工具,立了一大功。

  (二)资产荒与房价。缺乏增长率和盈利能力的实体经济难以派生优质的股票、债券等金融产品,金融市场上出现了资产荒。进而,居民面对的是股票不敢买,理财产品收益率下降的局面。持有货币又面临天量货币供应下的两个风险:一是通货膨胀,二是货币贬值。钱总要找到出口,因此,深圳的地下钱庄换汇火了、美加澳的房地产火了、香港的寿险也火了,大妈抢黄金的热情不熄。但是外汇管制严啊,国际市场黄金不行啊,这么多钱就剩个大城市的房地产了。我国人民还就热爱买房子置地,房地产价格于是又迎来一轮资产配置驱动下的暴涨。

  四、房价的需求逻辑

  房地产需求有两个层面。第一是真实的居住需求,第二是作为金融产品的资产配置需求。

  我理解,三线城市的需求主要集中在居住需求,而且目前已经得到满足,甚至还有大量库存需要通过推进城镇化来消化。

  一二线城市的需求则两个层面都有,前面已经分析了其作为金融产品的需求逻辑。再谈一下真实的居住需求。

  第一,城市化进程中,一线城市和重点城市带上的二线城市的人口和财富聚集效应仍将继续,加上二胎政策逐步发挥作用,这些地区房价会稳步上涨;

  第二,中国如果走出这波周期,并且在制度改革上有一定表现,那么北京、上海、深圳这几个城市的国际地位会进一步上升(欧洲面临着比较糟糕的形势,日本也是一团烂账),美国对面的中心很可能转到中国,那么对比下纽约、伦敦,我们这几个一线城市的房价还会上涨。

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